Konut fiyatlarını yabancı talebinin tırmandırdığını sanmak büyük yanılgı. Yabancı payı hiçbir dönem yüzde 5’i bile bulmadı.

Temel sorun belli; maliyet artışı. İnşaat maliyetlerinde son bir yılda meydana gelen artış yüzde 90’ın üstünde. Bu şartlar altında konut fiyatlarının artmaması mümkün mü?

Konut fiyatları deyim yerindeyse uçuyor. Piyasada bu durumu herkes gözleyebiliyor. Merkez Bankası’nın resmi verileri de bu gerçeği ortaya koyuyor. Merkez Bankası’na göre ocak ayı itibarıyla son bir yılda yeni konutların fiyatı yüzde 85, ikinci el konutların fiyatı yüzde 76 arttı. Genel artış oranı da yüzde 77’yi aştı. Bu artışın, son iki ayda daha da belirginleştiğini ve mart sonu itibarıyla daha yukarılarda oluştuğunu tahmin etmek zor değil.

Hemen her konuda olduğu gibi şimdi de konut fiyatlarındaki bu hızlı artışın suçlusu aranıyor. Sanki suçluyu bulsak bile buna karşı bir önlem alacakmışız gibi.

Ama yine de konut fiyatlarının böylesine artmasına yol açan suçluyu, sorumluyu bulmak gerekiyor.

Sahi ne oldu da son dönemde fiyatlar böylesine tırmanışa geçti?

İktisattaki çok basit temel kurallardandır…

Fiyatlar ya maliyet yüksek olduğu için artar. Ya talep yüksek olduğu için.

Ya da her ikisi birden söz konusu olduğu için…

Son dönemde konuta olan taleple ilgili değerlendirmelerde tetikleyici unsurun yabancılar olduğu görüşü çok işleniyor. Söylenen özetle şu:

“Yabancılar vatandaşlık hakkı elde etmek için konut alıyor; bu da talebi, bağlı olarak fiyatları yukarı çeken bir etki doğuruyor.”

YABANCI PAYI YÜZDE 5 BİLE DEĞİL

Türkiye’de konut piyasasını adeta allak bullak eden, fiyatların böylesine tırmanmasına yol açan gerçekten de yabancı talebi mi?

Bu soruya “Evet” demek pek kolay değil.

Değil çünkü yabancıların aldığı konutların sayısı toplamda giderek daha fazla bir yer tutuyor tutmaya ama bu sayı piyasada taşları yerinden oynatacak bir büyüklüğe ulaşmaktan çok uzak.

Elimizde 2016’dan bu yana olan veriler var. Toplam konut satışı içinde yabancıların payına bakıyoruz; 2016 ve 2017’de yüzde 1.4 ve yüzde 1.6 olan pay daha sonra yüzde 3’lere ulaşıyor. 2021’e geliyoruz; yılın tümündeki yabancı payı yüzde 3.9 düzeyinde.

Yabancı payı bu yılın ilk iki ayında biraz daha yükseliyor ve yüzde 4.7’ye çıkıyor.

Yani hiçbir dönem yüzde 5 aşılmamış bile…

Bir başka ifadeyle 100 konutun 5’ini yabancılar aldı diye fiyatların böylesine arttığını, piyasada adeta konut kalmadığını söylemek mümkün mü?

MALİYET, MALİYET, MALİYET!

Gelin bazı yönlerden birbirine çok benzeyen 2019 ve 2021 yıllarını karşılaştıralım…

2019 yılında konut fiyatları yüzde 10 artmış. Konut maliyetindeki artış da hemen hemen aynı düzeyde, yüzde 10.8. O yıl satılan konutların yüzde 3.4’ünü yabancılar almış.

2021’e gelelim… Yabancılar geçen yıl satılan konutların da yüzde 3.9’unu almış. Yani toplamdaki pay pek değişmemiş, 2019’a yakın. Ama diğer yandan 2021’de inşaat maliyetleri yüzde 68, konut fiyatları ise yüzde 60 artmış.

Söz konusu iki yılda yabancı payı neredeyse aynı; ama maliyet ve fiyat artışı yüzde 10’ardan yüzde 60’lara çıkmış.

Demek ki yabancıların alımı konut fiyatlarını sanıldığı ya da iddia edildiği gibi pek fazla etkilemiyormuş.

Sorun belli; maliyet artışı. Konut fiyatları ve inşaat maliyetlerinin yıllık bazda nasıl paralel bir artış sergiledikleri tabloda çok açık bir biçimde görülüyor. 2021 yılı başından bu yana olan dönemde her ay maliyetler de artıyor, konut satış fiyatları da…

Maliyetlerdeki artış hız kesmediği sürece konut fiyatlarındaki artışı yavaşlatmak da mümkün olmayacak.

Kanada yabancılara konut satışına sınırlama getirdi diye bizde de aynı yolun izlenmesi gerektiğini savunanlar var. Bunu yaparsak 95 adet olan konut arzını 100’e çıkarırız, hepsi bu. Konut sayısındaki 5 artış fiyatları aşağı çekecek sanıyorsak fena halde yanıldığımızı kısa zamanda görürüz.

Şubat sonunda yüzde 90’ı aşmış inşaat maliyeti artışı karşısında konut fiyatları artmasa şaşmak gerekirdi. Sorun talepten değil, maliyet artışından kaynaklanmaktadır. Kendimizi fiyatların yabancıların alımları yüzünden tırmandığına inandırırsak gerçek sorundan o ölçüde uzaklaşmış oluruz.